ГлавноеПри покупке жилья в ипотеку можно заявить два разных имущественных вычета: по расходам на приобретение или строительство и по фактически уплаченным ипотечным процентам. Лимит расходов для первого — 2 млн рублей на человека, для второго — 3 млн рублей по кредитам, полученным после 1 января 2014 года.

Короткий ответ

При покупке жилья в ипотеку можно заявить два разных имущественных вычета: по расходам на приобретение или строительство и по фактически уплаченным ипотечным процентам. Лимит расходов для первого — 2 млн рублей на человека, для второго — 3 млн рублей по кредитам, полученным после 1 января 2014 года.

Вычет уменьшает налоговую базу, а вернуть можно только НДФЛ, который был исчислен и уплачен с подходящих доходов. Поэтому лимит расходов не равен сумме автоматической выплаты. Размер возврата зависит от фактических затрат, уплаченного налога и применимой ставки НДФЛ.

Чем отличаются два вычета

Основной имущественный вычет связан с ценой квартиры, дома, комнаты, доли или земельного участка под жильём. В расчёт входит не весь ипотечный долг, а подтверждённая стоимость приобретения и некоторые расходы на строительство или отделку, если они отвечают требованиям закона.

Вычет по процентам относится только к процентам, которые уже уплачены по целевому жилищному кредиту. Тело кредита, будущие проценты, штрафы, комиссии и страховая премия в этот лимит не входят.

Если квартира стоила 5 млн рублей, а за год банку уплачено 350 тыс. рублей процентов, база для основного вычета ограничивается 2 млн рублей, а процентный вычет за этот период — фактически уплаченными 350 тыс. рублей. Неиспользованный остаток можно переносить на следующие налоговые периоды в порядке, предусмотренном законом.

Сколько можно вернуть в 2026 году

Для доходов, облагаемых по ставке 13%, вычет с 2 млн рублей соответствует возврату до 260 тыс. рублей, а с 3 млн рублей процентов — до 390 тыс. рублей. Но с 2025 года по основным доходам действует прогрессивная шкала НДФЛ. Поэтому для части налогоплательщиков сумма, рассчитанная с лимита расходов, может отличаться.

Налоговая вернёт не больше налога, уплаченного за соответствующие периоды. Если рассчитанный вычет больше годового НДФЛ, доступный остаток обычно переносится дальше. Корректнее сначала определить применимую налоговую базу и ставку в личном кабинете ФНС, а затем считать возврат.

Лимит 2 млн рублей для жилья, приобретённого после 1 января 2014 года, может использоваться по одному или нескольким объектам до исчерпания. У процентного вычета действуют отдельные правила, поэтому выбор объекта и распределение между супругами лучше проверить до первой подачи.

Кто вправе заявить вычет

Обычно нужны одновременно право на объект, собственные подтверждённые расходы и доходы, с которых уплачен НДФЛ, подходящий для такого вычета. Сам факт наличия ипотеки права на возврат не создаёт.

В расходах не учитывается часть покупки, оплаченная работодателем, другим лицом, материнским капиталом или бюджетными средствами. ФНС также не предоставляет вычет, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами — например, супругами, родителями и детьми, братьями и сёстрами.

Для готового жилья право обычно связывается с государственной регистрацией собственности. Для квартиры по договору участия в долевом строительстве важен передаточный акт. Дата кредитного договора сама по себе не всегда определяет первый год вычета.

Какие документы подготовить

Состав комплекта зависит от объекта и способа подачи. Обычно нужны:

  • договор приобретения жилья или участия в долевом строительстве;
  • выписка ЕГРН либо акт передачи;
  • документы, подтверждающие оплату;
  • целевой кредитный и ипотечный договоры;
  • график погашения;
  • справка банка или выписка о фактически уплаченных процентах;
  • заявление о распределении вычета между супругами, если оно требуется.

Для процентного вычета сумма из обычного графика не подходит: график показывает план, а ФНС нужны фактически уплаченные проценты. Закажите у банка справку за конкретный календарный год и проверьте ФИО, номер договора и сумму.

Храните документы и после рефинансирования. ФНС разрешает учитывать проценты по новому кредиту российского банка, если он выдан именно для перекредитования целевого займа на покупку или строительство жилья. Связь между договорами должна быть видна из документов.

Три способа получить вычет

По декларации 3-НДФЛ

После окончания года декларацию и подтверждающие документы можно направить через личный кабинет ФНС. Если по декларации получается налог к возврату, подаётся заявление на возврат. Этот способ подходит, когда нужно самостоятельно заявить расходы и проверить комплект документов.

Через работодателя

Право на вычет сначала подтверждает налоговая. После уведомления работодатель перестаёт удерживать НДФЛ в пределах доступного вычета до конца года. Это не дополнительная выплата: меняется порядок получения той же налоговой экономии.

В упрощённом порядке

Если банк и другие участники передали в ФНС необходимые сведения, в личном кабинете появляется предзаполненное заявление. Декларация и отдельный пакет подтверждающих документов тогда могут не потребоваться. Отсутствие готового заявления не означает автоматический отказ в праве — возможно, данные не поступили или нужен обычный порядок.

Как распределить вычет между супругами

Жильё, приобретённое в браке, обычно считается совместной собственностью, поэтому оба супруга могут иметь право на вычет. Распределение расходов и процентного вычета зависит от даты покупки, формы собственности, фактических расходов и уже использованного права.

Не копируйте пропорцию из чужого примера. Если один супруг временно не платит НДФЛ, выбранное распределение может влиять на скорость возврата. До заявления процентного вычета разумно проверить последствия для обоих супругов в личном кабинете ФНС или у налогового специалиста.

Частые ошибки

  • считать лимит расходов гарантированной суммой возврата;
  • заявлять будущие, а не фактически уплаченные проценты;
  • включать материнский капитал в собственные расходы;
  • терять старый кредитный договор после рефинансирования;
  • прикладывать график вместо справки об уплаченных процентах;
  • заявлять расходы по сделке между взаимозависимыми лицами;
  • путать вычет с субсидией на ипотечный платёж.

Перед подачей разделите расчёт на три строки: стоимость жилья за собственные средства, уже уплаченные проценты и НДФЛ, доступный к возврату. Так проще увидеть, какой лимит действительно используется в конкретном году.

Если ипотека ещё только планируется, в плане ипотеки можно оценить платёж и финансовый резерв без учёта будущего вычета. Это осторожный подход: вычет зависит от права, документов и уплаченного налога, поэтому не стоит считать его гарантированным источником первоначального взноса или ближайших платежей.

Дополнительные сценарии собраны в разделе ипотеки. Условия кредита сравнивайте отдельно от налогового вычета: право на возврат НДФЛ не делает дорогой договор выгодным и не влияет на решение банка по заявке.